「賃貸vs持ち家」論争もSNSではよく盛り上がっていますね。
常に流れてくるくらいに熱いテーマですね。
それぞれ言い分があって、
賃貸派
転勤があってもすぐに引っ越せる。
何千万の借金を背負いたくない。
持ち家派
持ち家は資産になる。
ローン完済すれば毎月の支出は無くなり、老後は安心して暮らせる。
など様々です。人によって置かれている状況は違いますので、「絶対にこうすべき」という解はないと思います。
ただ、私自身も賃貸か持ち家かで検討したのですが、私の場合は資産形成の観点から持ち家にすることを選びました。
結論を先に書くと、「今後値上がる不動産を見極められる」という条件を満たすことができれば、持ち家一択になると私は考えます。この記事では、その詳細について解説します。
賃貸か持ち家か悩んでいる人は参考にしていただければと思います。
圧倒的有利な「持ち家」と、残酷な「家賃掛け捨て」のシミュレーション
持ち家：年収1000万・1億円物件の資産増加シミュレーション
計算しやすいように以下のような条件で考えます。
- 年収1,000万円
- 住宅ローン金利1.0%
- 物件価格1億円
- 物件の値上がり年率5.0%
属性の良い人であれば、年収の10倍までローンが下りるそうです。そのため、年収1,000万円の人であれば1億円の物件を買うことは可能です。（銀行や仲介業者に支払う手数料はここでは無視しています。）
また、住宅ローン金利は変動金利が2026年4月現在では1%を超えるくらいに上がってきていますので、1%というのは現実的な数字です。
日本の住宅ローン金利は諸外国の4~７%程度と比較して、極端に低くなっています。日本の住宅ローンは国が用意してくれた最強の「低金利レバレッジ」です。
物件の値上がり率が年率5%であるなら、物件の価格は単利で考えても毎年500万円ずつ増えていく計算になります。一方で、住宅ローン金利が1%であればローン残高が毎年100万円程度増えていきます。（実際はローン返済により、借入元本が減るのでローン残高の増加額は毎年減っていきます。）
単純計算すると、毎年400万円以上資産が増えていくことになります。
400万円/年だと5年住むとして2,000万円です。ただ住んでいるだけで、2,000万円が自動で増えることになります。
賃貸：他人のローン返済（資産形成）を手伝うだけの罰ゲーム
一方で賃貸の場合ですが、この場合は考えるまでもありません。
家賃代だけ毎月減っていきます。家賃が月10万円であれば年120万円資産が流出します。
賃貸では資産形成にはなりません。
誰かがローンを組んで購入した不動産に住んでいるので、その人のローンの返済を代行している形になってしまっています。他の人の資産形成を手伝っている形です。
ポイントは「上がる不動産」の選別。「情報の非対称性」という高い壁をどう越えるか
上記のシミュレーションでは、資産形成する上では持ち家が有利という結果になりました。
ただ、この条件を見直すと
- ④物件の値上がり年率5.0%
を満たすための物件選びだけが難易度が高いです。
「不動産は情報の非対称性がある」
こんな風にもよく言われます。とにかく不動産は初心者には難しいです。
しかも、普通の人にとっては「一生に一度の買い物」であるため、試行錯誤で詳しくなることができません。額が大きいだけに失敗したら取り返しがつかないので、生涯持ち家を買わない人すらも多いのでは、とも思っています。
SUUMOで自分なりに良さそうと思った物件をお気に入りに登録すると、しばらく経って売れずに値下げされたりします。要は割高の物件を良さそうと思ってしまっていたわけです(笑)
ですが私は資産形成目的で不動産を買いたかったので、ひとまずできる範囲で進み始めました。
X（Twitter）での情報収集と「有料相談」という最適解
私（不動産初心者）が取ったやり方は次のようなものです。
- Xでマンクラ（マンションクラスター）の人達をフォローする
- 投稿を見て不動産についての知識や最新の相場を身に付ける
- マンクラの人達から具体的におすすめされている物件について詳細をSUUMOで見てみる
- 有料相談に申し込む（数万円）
とにかく知識がないためXで勉強するところから始めました。
フォローする人は相性とかもあると思いますので、タイムラインのおすすめに表示される人を試しにフォローしてみる感じで増やしていきました。
投稿内容については、エリアや物件についてだけでなく、今後の金利動向などの政治、経済についてまで考え方を投稿している人が多いです。
マンクラは頭のいい人が多い印象です。
そして、しばらく投稿を見続けていると「上がる物件を選ぶのは自分には無理」と思えてきます(笑) 私にはそのくらい難しく感じました。
私の場合は、「自分には無理」と感じたところで有料相談に申し込みました。
オンラインの有料相談自体が初めてだったので申し込むかかなり迷いましたが、不動産の額を考えると相談料数万円は小さいと考えました。自分で選んで失敗すると数百万円、下手したら数千万円の損が発生するので、それに比べたら微々たるもののはずです。
相談自体はかなり有意義で、十二分に元を取ることができたと思っています。
※具体的な相談内容や紹介された物件名は、個人情報保護や情報の鮮度の観点からここでは伏せますが、重要なのは「数万円のコストを払ってでも、数千万円のリスクをヘッジする」という判断プロセスです。
「上がる物件」が無ければ「無理して買わず賃貸」が正解
不動産を持つとうまくいけばシミュレーションで説明したように、資産形成を加速させることができます。
そのため少しでも早く不動産を持ちたくなるのですが、先ほどの「上がる不動産」が無い状況であれば無理に購入するより賃貸の方が良いと思っています。
具体的には、
- 東京、大阪近郊に住んでいない
- 購入のタイミングではおすすめの物件はなかった
などの場合が考えられると思います。
東京、大阪近郊に住んでいない
マンクラの方々を見ていると東京、大阪に物件を持っている人が多いです。そのため、首都圏、大阪圏に住んでいる人は上がる物件を勧めてもらえる可能性が高いと思います。
一方で、それら以外の場所はそもそも投資妙味のある物件の数が少ないのと、あったとしてもカバーしているマンクラの人がどれだけいるかわからないです。
私の印象ではマンクラの人は東京圏、大阪圏に詳しい人がほとんどです。
このため住んでいる場所によっては、無理して持ち家にこだわらなくてもいいと思います。
不動産は額が大きいので、損したときのインパクトも大きくなります。給料で取り返そうとすると、FIREまでの年数がかなり伸びる危険性があります。
有料相談したが、そのタイミングではおすすめの物件はなかった
この場合もあると思います。
東京在住で「職場までドアツードアで30分以内」のような厳しい条件がある人だと、そもそも条件を満たすエリアの物件数が少なくなり、タイミングによっては良い物件がないこともあると思います。
その場合は、物件が出てくるまで賃貸で凌ぐ方が結果的には特になるケースもあると思います。
個人的には、FIREを目指す場合は多少通勤時間を妥協しても資産形成を優先した方がいい気もします。
まとめ
不動産投資は初心者には難しいというのが私の意見です。ですが、住宅ローンを活用すればレバレッジを効かせて最大で年収の10倍程度の物件を購入することができ、資産形成を加速することができます。
そのために重要なポイントが
値上がる物件を選べるか
だと思います。この条件を満たすために私が行ったのが、
- マンクラの人をフォローして勉強する
- 有料相談を利用する
といったやり方です。
私と同じ初心者の人は、まずは勉強するところから、そしていざ買うタイミングが来たら詳しい人に相談するのがいいと思います。
不動産は大きな買い物なので、できるだけ準備をして成功の確度を上げるのが大事だと思います。
この記事では資産形成のために不動産を購入する際の考え方を書きました。私が行っている株式での資産形成の軌跡については以下の記事で紹介しています。
また、資産形成には入金力が重要で、本業の収入を上げることが近道になります。私は社内転職によりSEからハードウェアエンジニアにジョブチェンジしましたが、私が社内転職したときの面接などのリアルな話は以下の記事で紹介しています。
本業の収入を上げるだけでなく節約により出ていくお金を減らすことも重要です。節約の方法はいろいろ実践して来ましたが毎日消費するお茶の節約が効果がすぐに出やすくおすすめです。具体的なやり方は以下の記事で紹介しています。
