「上がる物件」を選ぶことができれば持ち家一択と私は考えています。したがって、賃貸と持ち家で迷っている人は持ち家を購入するのが良いと考えます。
しかし、社会人になったばかりの時や年収がまだ十分上がっていない場合は住宅ローンの審査が厳しかったり、組めたとしてもローン総額が少ないと思います。
したがって、
年収が低いうちは賃貸、年収が上がってきたら持ち家に移行する
というのが私の考える基本戦略になります。
そのため、資産形成のために将来的に持ち家を購入するとしてそれまでにつなぎとしてどういう戦略を立てたらいいか、この記事で私の考え方を書きたいと思います。
最短で持ち家を狙うなら？入社3〜4年目をターゲットとする理由
私自身はもっと後になってから持ち家の購入を決断しましたが、過去を振り返ってシミュレーションしてみると、3、4年目あたりから検討を開始するのが一番合理的だったと考えています。
新卒の場合、審査に必要になる源泉徴収票が出るのが年末頃でしかも4月～12月の9か月分の給料になるため、住宅ローンが下りたとしてもさすがにローンの総額は少なくなるのではと思います。
この観点で考えると、不動産を購入する場合は2年目の年末に源泉徴収票をもらったタイミングが最短になります。
新卒・2年目を避ける理由。初期費用（手付金）の確保と生活費の安定
ただ社会人2年目だと貯金がまだ貯まっていないはずなので、数百万円以上になる手付金が自力では用意できないのではと思います。
また社会人2年目だと、私の経験を振り返ると
- ゴルフなどの趣味に誘われる
- 英会話などの自己啓発を始める
- 飲み会がまだまだ多い
などの理由で出費がまだ安定していないと思います。
私は海外旅行に行ったりして口座残高がカツカツになっていた時期もありました。
住宅ローンを組んだら毎月支払いが発生するため、支払額分の現金は確実に手元にもっておく必要があります。しかし、出費が安定していないと
- うっかりミスで口座残高が足りなかった
- 金欠で同僚の誘いを断ることになった
といったことが起こりかねません。支払いが滞ると信用情報に傷がつきますし、そもそも同僚と遊びに行ったり人生を楽しむことができなくなるのは、物事の優先順位が間違っています。
私の考えでは、色々落ち着いてくる3,4年目以降でいいのではと思います。
最近は若手は賃上げのペースが速いので、1年待つと年収も上がり購入できる物件の価格帯も広がると思います。
ちなみに、この時期は転職する人もちらほら出てくると思います。
住宅ローンの申請では勤続年数を確認されますので、転職していると不利になる可能性があると思います。転職と住宅ローンは相性が悪いという点もご留意ください。
不動産のプロ（マンクラ）に有料相談し、ババ抜き（築古旧耐震など）を避ける
いざ始めるとなっても、慎重に検討してください。不動産は額が大きいので、失敗したときはリカバリーが大変になります。
私が不動産を購入した際は、
- まずは自分で調べて知識を付ける
- マンクラの人に有料相談を依頼
のようにしました。
私は不動産は初心者には難しいと感じました。よほど自信がない限り、独力で購入するのは止めておいた方が良いと思います。
マンクラの人や仲介業者の人と話をしても、不動産に対する熱量が全然違います。よほど興味があり好きになれないと自分で物件を選ぶのは難しいと思います。
ただ、最終的に詳しい人に頼ることにするとしても、まずは自分で調べてみることをおすすめします。というのも、人によっては今後値上がりが見込めない物件を出口戦略として押し付けてくる場合もあるらしいからです。（築古旧耐震狭小物件などがそれにあたります。）
自分である程度勉強しておくと、少しでもそういった間違った道を避ける確率を上げることができます。
医者などの優秀な人達でもそういった話に乗せられて買ってしまうようなので、普通の人はよくよく気を付けてください。
マンクラの人達はそれぞれ得意分野が違うので、おおまかな予算とエリアが決まれば、その条件に合った人を見つけて問い合わせてみるといいと思います。
持ち家購入までの「つなぎ期間」の資産形成戦略
では次に、今はまだ不動産を購入するタイミングではない人は準備として何をしておいたらいいか、説明したいと思います。
待機期間も無駄にしない。少額から「株式投資」を始めて資産形成に慣れる
2年目まではまだ早いと言いましたが、とはいえ3，4年目まで資産形成を何もしないのはもったいないので、株を始めておくのをおすすめします。
前提として、資産形成は株と不動産を両輪で回すのが良いと考えています。それぞれメリットとデメリットがあり、
- 株（ペーパーアセット）
売買が気軽にできて、現金化しやすい。一方で、値動きが激しくレバレッジをかけにくい。
- 不動産（実物資産）
値動きが緩やかでレバレッジを効かせられる。一方で、現金化に時間がかかる。
のようになっています。ある程度資産額が大きくなってくると、株と不動産の両方を持つのが互いの短所を補って、また分散が効かせられるので安心かと思います。
そして私の経験上、資産形成は慣れが必要で、少しでも早く小額から始めるのが良いと思います。
私は恥ずかしながら3,4年目の時点では投資は何もしていませんでしたが、その後FIREを目指すに至り株を始めました。
私の資産総額の推移を公開していますので、参考にしてみてください。
【家賃の極限節約】つなぎの住居費を安く抑える4つの具体策
資産形成をするためには住居費はできるだけ安く済ませるべき、というのが私の考え方です。ペットボトルのお茶や車中泊するのと同じ理由で、節約の一環です。
住居費を安く済ませるためのポイントとしては、
- 会社の独身寮、社宅に住む
- 家賃補助を利用する
- 間取り、エリアは我慢する
- 実家に住む
などがあります。
会社の独身寮・社宅に住む（最大の固定費削減）
会社の独身寮だと家賃はかなり低く抑えられます。場合によっては水道光熱費も固定費となっていて、一般の賃貸に住むよりも月数万円以上安く済ませることもできると思います。
ただ、人によっては
- 先輩、後輩と会社以外でも会うのが気まずい
- マナーの悪い入居者がいる
- 部屋が狭い
- 建物が古い
といった理由で、年齢制限に達するよりも前に自分から出ていく人もいますね。
これは私からすると贅沢です。
月数万円の差は大きいです。少しでも早く経済的自由を手にするためにできるだけ我慢するのが良いと思います。
家賃補助・住宅手当をフル活用する（転職時はトータル年収を意識）
会社によっては家賃補助を受けられる場合があります。制度としてある場合はぜひ利用しましょう。
もし転職を考えている場合は、家賃補助のような福利厚生も確認してトータルの年収で比較するのが良いと思います。
転職活動を始めても人によっては、
今の職場に不満があり働く環境を変えたいが、福利厚生が充実していて転職してもトータル年収が変わらない。
という場合もあると思います。その場合は社内公募による異動も選択肢で、自分で主体的に異動を選択しキャリアを作っていくことができます。
私は社内公募による異動でSEからハードウェアエンジニアにキャリアチェンジしていて、私自身の経験を以下の記事にまとめています。
間取り・エリアは妥協する。こだわりの物件に住んで生活水準を上げない
人によってこだわりが出るところですね。私の考えは、
つなぎの住居の間取り、エリアは妥協すべき
になります。
例えば、会社からの距離が多少遠くなっても安い物件を選びます。（もちろん程度にもよりますが。）
将来住宅ローンで物件を選ぶ際に、100点の物件に巡り合える保証はありません。どこかで妥協は必要になります。
そのため、つなぎの住居としてこだわった物件を選んでしまうと、その水準を求めてしまい買えなくなってしまいます。
一方で、古い、狭いなど妥協した物件に我慢して住んでいると物件選びは楽になります。「上がる物件」はモノがいい物件ばかりなので、どんな物件でも今よりは良いことになり、上がるかどうかにフォーカスできるようになります。
私自身の経験では、古くて狭いユニットバスの物件に住んでいたので、ほぼすべての点で購入物件の方が上回りました。どんな物件でも満足できる、といった状態でした。
実家に住む（資金形成において最強の選択肢）
これができる人は多くはないと思いますが、資産形成する上ではとにかくメリットが大きいです。
私は経験がありませんが、さすがにタダとはいかないにしても、月数万円を入れるだけで済むのではないでしょうか。
また、隠れメリットとして食事を用意してもらえる、というのもあると思います。一人暮らしすると食事は自分で用意しなくてはいけないので、その苦労が無くなります。
毎日何食べるか考えるのはしんどいですね。その苦労が軽減されるのは大きいと思います。
まとめ
将来持ち家を買うとして、つなぎの住居をどうするかについて書きました。
ポイントをまとめます。
- 早くて3,4年目くらいに持ち家を買うことを目標にする
- それまでは株で資産形成に慣れておく
- つなぎの住居はできるだけ安く抑える
多くの人にとっては、「持ち家は人生で最大の買い物」となるため、戦略を立てていい買い物をしていただければと思います。
持ち家は数千万円以上の買い物になるため、中々踏み切れない人も多いと思います。私も悩みましたが、考えを整理して購入する決断をしました。迷っている方は以下の記事が参考になるはずです。
資産形成するには、株、不動産を購入して増やしていくことが重要ですが、節約により入金を増やすことでスピードを加速することができます。私も実践していて簡単にできる「お茶代の節約方法」を以下の記事で紹介しています。
